土地活用を成功に導くために

土地の特性を知る

まずは土地の特性を知るために土地の広さ・形、公共交通機関の利便性、周辺の生活施設、自然環境、用途地域などを確認してみましょう。一見、難しい条件に思われる土地でもうまく活用している事例はたくさんあります。

駅から遠い

駅の近くなど利便性が高い場所は、賃貸住宅、オフィスビル、店舗、駐車場などと幅広い活用が可能なため、需要が高くなります。逆に駅から遠い場合でも、ファミリーレストランやショッピングセンターなど車での利用を考えた活用方法を考えることで需要が見込めます。

面積が狭い

賃貸住宅が建てられないほどの狭い土地や形状の変わった土地でも、有効活用する道はあります。例えば、横幅5m、奥行き1mしかない土地でも、道路に面していれば自動販売機を設置することができます。ほかにも宝くじ販売所、看板広告なども狭い土地での運営が可能です。

市場のニーズを知る

土地の特性が把握できたら、今度はその土地に求められそうな市場のニーズを考えてみましょう。
市場のニーズを考える大切さを証明する1つの事例をご紹介します。

賃貸住宅にぴったりの土地を所有していたAさんは、そこに集合住宅の建設を考えていました。しかし、周辺環境を確認してみると、戸建て住宅がとても多いことに気づきました。さらに調査をした結果、小学校が近くにあるためファミリー層の需要が高く、戸建てに住みたい、という要望が多く聞こえてきました。そこで、集合住宅ではなく、戸建て賃貸を選択したところ、人気の物件になり土地活用は大成功となりました。

このように、有効な土地活用をする上では大切なのは、その土地の特性に合わせて、市場が求めているものを的確に提供していくことです。

市場のニーズを知るためには、地域特性（郊外、都心、賃貸相場など）、人口動態、世帯数、人口構成比を調べることである程度把握することができます。例えば、人口と世帯数を調べることで、単身者世帯が多い地域なのかファミリー世帯が多い地域なのかを判別することができます。最寄りの市役所などでこうした情報を集めておくとよいでしょう。

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土地の活用方法を考える

活用する土地の特性と市場のニーズを見極めた上で、最適な活用方法を選択していきましょう。
主な土地の活用方法のメリット・デメリットを紹介します。

おすすめ検索

• 土地活用
• 賃貸経営
• 定期借地

	内容	メリット	デメリット
賃貸住宅経営	土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。	初心者でもはじめやすく、長期にわたっての安定収入が見込め、税制上の優遇措置もあります。	空室のリスクがあり、ランニングコストとして、管理費や修繕費用などがかかります。ほかの用途への転用も困難になります。
駐車場経営	土地を駐車場として賃貸します。中楽の青空駐車場だけでなく、立体駐車場という選択肢もあります。	初期投資が少なく済み、賃貸住宅より管理が簡単です。転用や更地への復帰も可能です。	利用状況は立地に左右されてしまいます。さらに税制上のメリットが少ない、立体式駐車場の場合、転用や更地への復帰に費用がかかるという点にも注意です。
オフィスビル経営	建物を建て企業や店舗に賃貸します。	高い賃料収入が期待でき、税制上の優遇措置もあります。また、賃貸住宅よりも建築基準法の要件が緩く、建てやすいといえます。	景気の影響を受けやすく、空室のリスクがあります。ほかの用途への転用が困難となります。
ロードサイド店舗経営	幹線道路に面した土地にレストランや大型店舗などを誘致。土地を貸して地代を得る方法、建物を建てて賃貸する方法があります。	高い収益性が見込め、駅から遠い場所や郊外の土地でも可能です。	初期投資資金が大きくなりやすく、景気にも影響を受けるので、テナントの撤退リスクがあります。
定期借地	50年以上の期間を設定して土地を貸し、地代は最初に一括して受け取ります。借地契約期間が満了すれば土地が戻ってくるため、所有権を維持したまま、資金を手に入れることができます。	土地の所有権を維持したまま分譲が可能で、税制上の優遇措置があります。また、借り入れによるリスク負担がないのも利点です。	人に貸し出すため、転用が長期間不可能になります。また、収益源が地代になるため、賃料に比べて収益性は低くなる恐れがあります。
売却	土地を売却します。	相続税の節税対策になり、まとまった資金が得られます。	土地の所有権や収益機会を失うことになります。さらに譲渡税、譲渡費用が発生します。
等価交換	土地に建物を建てた上で売却します。土地を手放すことになりますが、建物を取得することができます。	建物の建築資金を用意する必要がなく、譲渡税の優遇措置があります。	土地の所有権を失うことになり、建物の減価償却ができないという点も注意が必要です。

ほかにも、トランクルームの経営やコンビニエンスストア、ゴルフ場など、土地の活用はアイデア次第です。
さまざまな活用方法を検討してみましょう。

豆知識

• 土地建物の権利関係
• 地盤の善し悪し